Início›Casa própria e imóveis

Imóvel para alugar: cap rate e retorno

Veja quanto um imóvel comprado para alugar rende de verdade, depois de vacância, administração, condomínio, manutenção e imposto, com ou sem financiamento, e qual o retorno somando a venda.

Simulação educativa. Não é recomendação de investimento. Os resultados são estimativas feitas com os dados que você informa e não substituem a orientação de um profissional habilitado.

Revisado em 01/11/2026

Exemplo: apartamento de R$ 400 mil alugado por R$ 2.000 por mês, comprado à vista.

Compra
Aluguel e despesas
Ao longo do tempo
Financiamento (opcional)

Impostos e custos de compra e venda variam por cidade e pela sua situação fiscal: os valores sugeridos são só referência.

Os dados ficam só neste navegador e não são enviados. Desmarque para apagar.

—Retorno anual (TIR)
—

Dinheiro ano a ano

Fluxo de caixa de cada ano (aluguel menos despesas, imposto e prestação), a venda no último ano e o saldo acumulado desde o investimento inicial.

Toque no gráfico para ver os valores.

Para onde vai o aluguel no primeiro ano

Aluguel de 12 meses dividido em vacância, despesas do dono, imposto, prestação e o que sobra.

Toque no gráfico para ver os valores.

Ano a ano

Valores nominais de cada ano. A última linha mostra a venda: valor de mercado menos corretagem, saldo devedor e imposto sobre o ganho.

Próximo passo

Leve os resultados desta página para outra calculadora, com os campos já preenchidos.

Comparar com fundos imobiliários (FII) →Ver se vale mais alugar ou comprar para morar →

O resumo traz os dados informados, os resultados, as fórmulas, as premissas e as fontes. O relatório completo inclui também os gráficos e as interpretações, em cores. Na janela de impressão, escolha Salvar como PDF.

Método, premissas e fontes

Fórmulas

Aluguel recebido = aluguel × (12 − meses vagos); resultado operacional (NOI) = recebido − administração − condomínio/IPTU do dono − manutenção − seguro
Imposto = alíquota × (recebido − administração − condomínio/IPTU do dono); fluxo = NOI − imposto − prestações
Cap rate = NOI do ano 1 ÷ preço; cash-on-cash = fluxo do ano 1 ÷ dinheiro próprio (entrada + custos de compra + reforma)
Venda no ano N = valor × (1 − corretagem) − saldo devedor − imposto × máx(0, valor líquido − custo total de aquisição); TIR dos fluxos anuais
Prestação fixa: juros mensais = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1

Premissas e limites

  • Fluxos anuais, sem inflação descontada (valores nominais); aluguel, condomínio e seguro reajustados pela mesma taxa; manutenção como % do valor atualizado do imóvel; sem inadimplência nem reformas grandes. Payback pelo fluxo acumulado sem a venda.
  • Imposto sobre o aluguel e sobre o ganho de capital como alíquotas efetivas digitadas; não considera isenções, reduções do ganho de capital nem a tabela progressiva mês a mês.

Fontes oficiais e referências

Legislação

  • Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 22, VIII, e art. 23, XII: IPTU e despesas ordinárias de condomínio podem ficar com o locatário por contrato.
  • Lei nº 7.713/1988: rendimentos de aluguel tributados pelo carnê-leão e ganho de capital na alienação de imóveis.

Perguntas frequentes

Para que serve esta calculadora?

Para avaliar um imóvel comprado para alugar como investimento: quanto rende só com o aluguel (cap rate), quanto sobra no bolso por ano (cash-on-cash), em quanto tempo o dinheiro volta e qual a taxa de retorno com a venda no fim do prazo (TIR). Serve para comparar imóveis entre si e com outros investimentos.

Como leio o resultado do exemplo?

O apartamento de R$ 400 mil, comprado à vista com R$ 426 mil (incluindo ITBI, escritura e reforma), dá R$ 16.750 de resultado operacional no primeiro ano, cap rate de 4,19%. Depois do imposto sobram R$ 13.878, ou 3,26% ao ano sobre o investido. Com a venda em 10 anos por R$ 592 mil, o retorno total é de 5,8% ao ano.

O que é um bom cap rate?

Depende dos juros do país e do tipo de imóvel. No Brasil, imóveis residenciais costumam render de 4% a 6% ao ano de aluguel bruto sobre o preço, menos depois das despesas. Se a renda fixa paga bem mais que isso com menos risco, o imóvel depende da valorização para compensar.

Vale a pena financiar um imóvel para alugar?

Só quando o aluguel líquido cobre a prestação, o que raramente acontece com juros acima de 10% ao ano. No exemplo, financiando 70% a 11,5% ao ano, o investidor põe R$ 17.956 do bolso no primeiro ano e a TIR fica negativa. Marque "Comprar com financiamento" para simular o seu caso.

Quem paga condomínio e IPTU?

Pela Lei do Inquilinato, o contrato pode transferir IPTU e despesas ordinárias de condomínio ao inquilino, e isso é o mais comum. Mesmo assim, o dono paga nos meses em que o imóvel fica vago e arca com as despesas extraordinárias. Desmarque a opção se você paga esses custos o ano todo.

Como entra o imposto de renda?

O aluguel recebido por pessoa física é tributado pelo carnê-leão, com a tabela progressiva mensal; dá para deduzir IPTU, condomínio pago pelo locador e taxa de administração. A calculadora aplica a alíquota efetiva que você informar sobre essa base. Na venda, o ganho de capital também é tributado; confirme as regras e isenções com o contador.

Quais os limites da calculadora?

Ela supõe aluguel, despesas e valorização constantes, sem inadimplência, reformas grandes nem troca de inquilino com custo extra. Não considera depreciação, ITBI sobre benfeitorias nem regras de isenção do ganho de capital. É uma simulação para comparar cenários; para decidir, consulte um corretor e um contador.

Calculadoras relacionadas

Ver todas de Casa própria e imóveis ›

Imóvel para alugar: como calcular cap rate, cash-on-cash e TIR

Comprar um imóvel para alugar é um investimento de renda com dois ganhos: o aluguel líquido de cada mês e a valorização na venda. Para comparar com outros investimentos, é preciso tirar do aluguel tudo o que fica com o dono: vacância, administração, condomínio e IPTU quando o imóvel está vago, manutenção, seguro e imposto de renda.

Três indicadores

Cap rate = resultado operacional do ano ÷ preço do imóvel; compara imóveis sem o efeito do financiamento. Cash-on-cash = o que sobra no bolso no ano ÷ dinheiro próprio investido; mostra o efeito do financiamento. TIR = taxa anual que considera o investimento inicial, os aluguéis e a venda.

Exemplo

Um apartamento de R$ 400 mil, com R$ 16 mil de ITBI e escritura e R$ 10 mil de reforma, alugado por R$ 2.000 com um mês de vacância por ano, deixa R$ 16.750 de resultado operacional no primeiro ano: cap rate de 4,19%. Depois de 15% de imposto, sobram R$ 13.878, ou 3,26% sobre os R$ 426 mil investidos. Com valorização de 4% ao ano e venda em 10 anos, a TIR fica em 5,8% ao ano.

IndicadorExemplo à vistaCom financiamento de 70%
Dinheiro próprioR$ 426.000R$ 146.000
Cash-on-cash (ano 1)3,26%−12,3%
TIR em 10 anos5,8%−0,9%

Financiar para alugar

Com juros de 11,5% ao ano, a prestação passa do aluguel e o investidor paga a diferença todo mês. Alavancagem só aumenta o retorno quando o imóvel rende mais que o custo do financiamento, o que é raro com juros altos.

Impostos

Pessoa física paga imposto de renda sobre o aluguel pelo carnê-leão, com a tabela progressiva mensal, e pode deduzir IPTU, condomínio pago pelo locador e taxa de administração. Na venda, o ganho de capital tem alíquotas de 15% a 22,5%, com reduções e isenções em alguns casos. Use a alíquota efetiva da sua situação e confirme com o contador.