Fundos imobiliários ou imóvel para alugar: como comparar
Os dois investimentos dão renda de aluguel, mas funcionam de forma muito diferente. No imóvel físico, você é o dono, escolhe o inquilino e arca com vacância, manutenção e burocracia. No fundo imobiliário (FII), você compra cotas de um fundo que tem vários imóveis, administrado por profissionais, e recebe rendimentos mensais.
Comparação lado a lado
| Ponto | Imóvel para alugar | Fundo imobiliário |
|---|---|---|
| Valor mínimo | alto, o preço do imóvel | uma cota, a partir de algumas dezenas de reais |
| Diversificação | um imóvel, um inquilino | vários imóveis e inquilinos |
| Imposto sobre a renda | aluguel tributado pelo carnê-leão, até 27,5% | rendimentos isentos para pessoa física, nas condições da lei |
| Imposto na venda | 15% sobre o ganho de capital, com reduções por tempo de posse | 20% sobre o ganho na venda das cotas |
| Custos de compra e venda | ITBI, registro, corretagem | corretagem baixa ou zero |
| Liquidez | baixa: vender pode levar meses | alta: venda em bolsa no mesmo dia |
| Oscilação de preço | pouco visível, avaliado raramente | cotação diária, pode cair em crises |
O peso da vacância e dos custos
No imóvel, cada mês vago significa pagar condomínio e IPTU sem receber aluguel. Somando taxa de administração da imobiliária (em geral 8% a 10% do aluguel), manutenção e IR, o rendimento líquido costuma ficar bem abaixo do aluguel bruto. A calculadora considera esses fatores e compara a renda líquida e a rentabilidade total dos dois caminhos.
Quando o imóvel pode valer mais
Quando é possível comprar abaixo do preço de mercado, em região com valorização forte, e quando você está disposto a administrar o imóvel. Também quando o imóvel vai servir para uso próprio no futuro, o que nenhum fundo oferece.