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Rentabilidad de un inmueble en alquiler

Vea cuánto rinde de verdad un inmueble comprado para alquilar, después de vacancia, administración, gastos comunes, mantenimiento e impuestos, con o sin préstamo, y el retorno total con la venta.

Simulación educativa. No es una recomendación de inversión. Los resultados son estimaciones hechas con los datos que usted ingresa y no reemplazan la orientación de un profesional calificado.

Revisado el 1 nov 2026

Ejemplo: departamento de US$ 150,000 alquilado en US$ 900 al mes, comprado al contado.

Compra
Alquiler y gastos
A lo largo del tiempo
Financiamiento (opcional)

Impuestos y costos de compra y venta varían según el lugar y su situación tributaria: los valores sugeridos son solo una referencia.

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—Retorno anual (TIR)
—

Dinero año a año

Flujo de caja de cada año (alquiler menos gastos, impuesto y cuota), la venta en el último año y el saldo acumulado desde la inversión inicial.

Toque el gráfico para ver los valores.

Adónde va el alquiler el primer año

Alquiler de 12 meses dividido en vacancia, gastos del dueño, impuesto, cuota y lo que queda.

Toque el gráfico para ver los valores.

Año a año

Valores nominales de cada año. La última fila muestra la venta: valor de mercado menos comisión, saldo del préstamo e impuesto sobre la ganancia.

Siguiente paso

Lleve los resultados de esta página a otra calculadora, con los campos ya completados.

Ver si conviene alquilar o comprar para vivir →

El resumen incluye los datos ingresados, los resultados, las fórmulas, los supuestos y las fuentes. El informe completo agrega los gráficos y las interpretaciones, a color. En la ventana de impresión, elija Guardar como PDF.

Método, supuestos y fuentes

Fórmulas

Alquiler cobrado = alquiler × (12 − meses vacíos); resultado operativo = cobrado − administración − gastos comunes del dueño − mantenimiento − seguro
Impuesto = tasa × (cobrado − administración − gastos comunes del dueño); flujo = resultado − impuesto − cuotas
Tasa de capitalización = resultado del año 1 ÷ precio; cash-on-cash = flujo del año 1 ÷ dinero propio
Venta en el año N = valor × (1 − comisión) − saldo del préstamo − impuesto × máx(0, valor neto − costo total de compra); TIR de los flujos anuales
Cuota fija: tasa mensual = (1 + tasa anual)^(1/12) − 1

Supuestos y límites

  • Flujos anuales nominales; alquiler, gastos comunes y seguro crecen a la misma tasa; mantenimiento como % del valor actualizado; sin morosidad ni grandes reformas. Payback con el flujo acumulado sin la venta.
  • Impuestos sobre el alquiler y la ganancia de capital como tasas efectivas ingresadas; no considera exenciones, depreciación ni deducción de intereses.

Fuentes oficiales y referencias

Preguntas frecuentes

¿Para qué sirve esta calculadora?

Para evaluar un inmueble comprado para alquilar como inversión: cuánto rinde solo con el alquiler (tasa de capitalización), cuánto queda en el bolsillo cada año (cash-on-cash), en cuánto tiempo vuelve el dinero y cuál es el retorno anual con la venta al final (TIR).

¿Cómo leo el resultado del ejemplo?

El departamento de US$ 150,000, comprado al contado con US$ 160,500 (con gastos de compra y reformas), deja US$ 6,668 de resultado operativo el primer año, una tasa de capitalización de 4.45%. Después del impuesto quedan US$ 5,901, o 3.68% anual sobre lo invertido. Con la venta a los 10 años por unos US$ 222,000, el retorno total es de 6.5% anual.

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

Depende de las tasas de interés del país, la ubicación y el tipo de inmueble. Las viviendas en alquiler suelen rendir entre 4% y 7% bruto al año sobre el precio, menos después de gastos. Si la renta fija paga más con menos riesgo, el inmueble depende de la valorización para compensar.

¿Conviene financiar un inmueble para alquilar?

Solo cuando el alquiler neto cubre la cuota. En el ejemplo, con un préstamo de 70% al 10% anual, el dueño pone unos US$ 5,900 de su bolsillo el primer año y la TIR baja a 3.3%. Marque "Comprar con financiamiento" para simular su caso.

¿Quién paga gastos comunes e impuesto predial?

Depende del contrato y del país. Si el inquilino los paga, el dueño los asume solo en los meses vacíos; marque la opción correspondiente. Si los paga usted todo el año, déjela sin marcar, como en el ejemplo.

¿Cómo se consideran los impuestos?

La calculadora aplica la tasa efectiva que usted ingrese al alquiler menos la administración y los gastos comunes e impuesto predial pagados por el dueño, y otra tasa a la ganancia en la venta. Las reglas reales cambian según el país; confirme con un contador.

¿Qué límites tiene la calculadora?

Supone alquiler, gastos y valorización constantes, sin morosidad, grandes reformas ni costos legales. No considera depreciación ni deducciones de intereses. Es una simulación para comparar escenarios, no una recomendación de inversión.

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Inmueble en alquiler: tasa de capitalización, cash-on-cash y TIR

Comprar un inmueble para alquilar es una inversión de renta con dos ganancias: el alquiler neto de cada mes y la valorización en la venta. Para compararla con otras inversiones hay que restar del alquiler todo lo que paga el dueño: vacancia, administración, gastos comunes e impuesto predial, mantenimiento, seguro e impuesto sobre la renta.

Tres indicadores

Tasa de capitalización = resultado operativo del año ÷ precio; compara inmuebles sin el efecto del financiamiento. Cash-on-cash = lo que queda en el bolsillo en el año ÷ dinero propio invertido; muestra el efecto del préstamo. TIR = tasa anual que considera la inversión inicial, los alquileres y la venta.

Ejemplo

Un departamento de US$ 150,000, con 5% de gastos de compra y US$ 3,000 de reformas, alquilado en US$ 900 con un mes de vacancia al año, deja US$ 6,668 de resultado operativo el primer año: tasa de capitalización de 4.45%. Después de un impuesto de 10%, quedan US$ 5,901, o 3.68% sobre los US$ 160,500 invertidos. Con valorización de 4% anual y venta a los 10 años, la TIR es de 6.5% anual.

IndicadorAl contadoCon préstamo de 70%
Dinero propioUS$ 160,500US$ 55,500
Cash-on-cash (año 1)3.68%−10.6%
TIR a 10 años6.5%3.3%

El financiamiento corta en ambos sentidos

Un préstamo solo aumenta el retorno cuando el inmueble rinde más de lo que cuesta el crédito. Con una tasa de 10%, la cuota supera el alquiler neto del ejemplo y el dueño pone dinero todos los meses.

Impuestos

El alquiler suele pagar impuesto sobre la renta, y las deducciones y el impuesto sobre la ganancia en la venta cambian según el país. La calculadora usa una tasa efectiva que usted ingresa; confirme su situación con un contador.