Como calcular o custo real de um imóvel na planta
Comprar na planta parece mais barato porque o preço de tabela é menor e as parcelas durante a obra não têm juros. Mas elas são corrigidas pelo INCC, o índice da construção civil, todos os meses até a entrega das chaves. Depois disso, o saldo restante costuma ser financiado no banco, com juros.
As etapas do pagamento
- Sinal: pago na assinatura do contrato.
- Parcelas mensais da obra: sem juros, mas corrigidas pelo INCC.
- Balões (intermediárias): parcelas maiores, em geral anuais ou semestrais, também corrigidas.
- Chaves: o saldo restante, corrigido pelo INCC, é pago à vista ou financiado pelo banco.
O efeito do INCC
Uma parcela de R$ 2.000 corrigida a 0,5% ao mês vira cerca de R$ 2.254 depois de 24 meses. O saldo das chaves sobe na mesma proporção, por isso o valor financiado no banco costuma ser bem maior do que o previsto na assinatura.
Juros de obra
Quando o financiamento é contratado no início da obra, pelo banco, o comprador paga os chamados juros de obra: juros sobre a parte do crédito já liberada à construtora, até a entrega. Eles não abatem o saldo devedor. Por isso, um atraso na obra aumenta o custo total.
A renda que o banco vai exigir
Os bancos costumam limitar a prestação a cerca de 30% da renda familiar bruta. Como o saldo cresce com o INCC, a renda necessária na entrega também cresce. A calculadora mostra essa renda para você não ser surpreendido na hora de financiar.
Custos que não entram nas parcelas
Reserve dinheiro para o ITBI (imposto municipal, em geral 2% a 3% do valor), escritura e registro, condomínio e taxas que podem começar antes de você se mudar, e móveis planejados. Esses itens podem somar mais de 5% do valor do imóvel.