Reajuste de aluguel: como calcular pelo IGP-M, IPCA ou IVAR
O reajuste do aluguel residencial é anual e segue o índice escrito no contrato. Ele vale a partir do mês em que o contrato faz aniversário e usa a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores: um contrato que faz aniversário em outubro usa o índice de outubro do ano anterior até setembro.
A conta
Novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada em 12 meses). A variação acumulada não é a soma das taxas mensais: cada mês multiplica o anterior. Com 12 meses de 0,3%, o acumulado é de 3,66%, e não 3,6%.
| Aluguel de R$ 2.500 | Índice em 12 meses | Novo aluguel |
|---|---|---|
| Reajuste de 3% | 3,00% | R$ 2.575,00 |
| Reajuste de 4,5% | 4,50% | R$ 2.612,50 |
| Índice negativo (−1%) | −1,00% | R$ 2.475,00 ou R$ 2.500,00, conforme o contrato |
IGP-M, IPCA ou IVAR
O IGP-M, da FGV, foi por décadas o "índice do aluguel", mas inclui preços no atacado e o dólar e por isso oscila muito: passou de 30% em 12 meses em 2021 e ficou negativo em 2023. O IPCA, do IBGE, mede a inflação das famílias e é mais estável. O IVAR, também da FGV, mede quanto os aluguéis de fato mudaram nos contratos de grandes capitais. A calculadora traz o IGP-M, o IPCA e o INPC do Banco Central; para o IVAR, digite a variação publicada pela FGV.
Negociar o reajuste
O índice é o máximo que o contrato permite, não uma obrigação de reajustar. Quando um índice dispara, é comum o inquilino propor outro índice ou um teto, e o proprietário aceitar para não perder um bom inquilino. Use o campo de contraproposta para ver o efeito no mês e no ano. Tudo o que for combinado deve ficar por escrito, num aditivo ao contrato.
Regras da Lei do Inquilinato
As partes escolhem livremente o índice, mas o reajuste só pode ser anual e não pode ser atrelado ao salário mínimo nem à variação do câmbio. Depois de 3 anos de contrato (ou do último acordo), qualquer das partes pode pedir na Justiça a revisão do aluguel para o valor de mercado.